Kako prodati solastniško hišo oz. prodaja nepremičnine na trgu z več lastniki

SOLASTNINA - več oseb ima solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Če solastniški deleži niso določeni se domneva da so enaki.

Solastniki svojo nepremičnino, ki je v zemljiški knjigi vpisana po solastniških deležih lahko prodajo na trgu.

Za prodajo hiše se zahteva soglasje vseh solastnikov, ne glede na to kakšen je ta delež. Če je še tako majhen, npr. 1/6 ali manj je njihovo soglasje nujno. Kupci želijo kupiti celoten delež in vpisati svojo lastninsko pravico do celote (1/1).

Kako prodati solastniško hišo, če eden od solastnikov temu nasprotuje?

Zelo pogost primer solastništva nepremičnine je na podlagi dedovanja več oseb ali sorodnikov, ki pridobijo delež lastništva in tako postanejo solastniki nepremičnine.

Težave pa nastopijo, če solastnik vašega deleža ne bo hotel odkupiti ali svoj delež prodati. V kolikor med solastniki ni nobenega dogovora o tem, kaj predstavlja vaš solastniški delež, je namreč prodaja na trgu malo verjetna. Kar pomeni, da vaša situacija ni zavidljiva - solastniški delež vam je lahko le v breme. V tem primeru lahko svoj solastniški delež unovčite tako, da sprožite nepravdni postopek delitve nepremičnine pri pristojnem okrajnem sodišču. Pristojnost sodišča se določi po legi nepremičnine, ki je predmet delitve.

Primarno se sodna delitev opravi tako, da vsak od solastnikov v naravi dobi tisti del stvari, za katerega izkaže upravičen interes (fizična delitev). V kolikor bi posamezni solastnik dobil večji delež kot mu gre glede na njegov solastni delež, je dolžan drugim izplačati razliko v vrednosti. Navedeno pride v poštev le, če je fizična delitev v naravi možna. V kolikor fizična delitev ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti ali bi bila mogoča, a bi se zaradi nje znatno zmanjšala vrednost stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in kupnina razdeli med solastnike sorazmerno njihovim solastnim deležem (t.i. civilna delitev). Solastnik pa lahko sodišču predlaga, da namesto prodaje, stvar v celoti pripade njemu, on pa bo izplačal druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. Če sodišče odloči, da se nepremičnina proda, mora eden od solastnikov predlagati začetek postopka prodaje, ki se opravi po pravilih prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku. Na prvem prodajnem naroku nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot 70 % ugotovljene vrednosti, na drugem naroku pa nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot polovico ocenjene vrednosti (188. člen ZIZ). Sodna delitev nepremičnine je tako lahko v škodo vsem solastnikom, zato se predlaga, da se o prodaji vašega solastnega deleža solastniku oz. delitvi poskušate dogovoriti izvensodno.

Kakšne so pravice solastnika hiše?

Solastnik ima pravico imeti stvar v svoji posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu delu, pri čemer ne sme kršiti pravice drugih solastnikov. Solastnik lahko s svojim deležem razpolaga samostojno, torej brez soglasja drugih solastnikov. To pomeni, da lahko svoj delež proda, podari, zastavi ali kako drugače odsvoji, pri tem pa mu ni potrebno pridobiti soglasja ostalih solastnikov. 

Edino omejitev določajo posamezni zakoni, ki solastnikom dajejo predkupno pravico v primeru prodaje solastniškega deleža. To pomeni, da mora solastnik kmetijskega zemljišča, nezazidanega stavnega zemljišča in stanovanja svoj solastniški delež najprej ponuditi ostalim solastnikom pod enakimi pogoji, kot ga namerava prodati tretji osebi. V kolikor solastnik pokaže interes za odkup, je zadeva zelo hitro rešljiva. Solastni delež lahko nanj prenesete na temelju prodajne pogodbe ali pogodbe o razdružitvi solastnine.

Kaj je predkupna pravica oz. kakšne vrste poznamo ?

PREDKUPNA PRAVICA je pravica upravičenca do prednostnega nakupa stvari, če se lastnik odloči, da bo stvar prodal. Redko pa so kupci zaintersirani za nakup posameznega deleža.

Pri prodaji posameznega solastniškega deleža se mora upoštevati določilo Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki določa, da imajo solastniki pri prodaji solastniškega deleža na nepremičnini predkupno pravico. Solastnik preden solastniški delež proda tretji osebi, mora le tega ponuditi v nakup solastnikom pod enakimi pogoji. Če ti ne želijo kupiti deleža ga lahko proda tretjemu.

V osnovi je potrebno razlikovati med t.i. pogodbeno predkupno pravico in pa t.i. zakonito predkupno pravico.

Zakonita predkupna pravica pomeni omejitev lastninske pravice, ki jo določi zakon.

Zakonsko ureditev predkupne pravice gre zaslediti predvsem v naslednjih zakonih:

iz 66. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) izhaja, da lahko solastnik razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem.

V primeru etažne lastnine pa SPZ v 124. členu navaja, da če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico.

Predkupni upravičenci po Stanovanjskem zakonu (SZ-1): najemnik, etažni lastniki, občina, Stanovanjski sklad RS.

Kako se predkupna pravica uveljavlja in v kakšnem času?

Iz 508. člena Obligacijskega zakonika (OZ) v osnovi izhaja, da mora predkupni upravičenec v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Hkrati z izjavo, da kupuje stvar, mora plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču. Če je lastnik v pogojih za prodajo navedel določen rok za plačilo kupnine, lahko predkupni upravičenec izkoristi ta rok le, če da zadostno zavarovanje.

Predkupno pravico po zakonodaji ureja tudi:

- predkupna pravica po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (vrstni red prednostnih upravičencev)

- predkupna pravica po Zakonu o urejanju prostora (občina lahko določi z odlokom)

- predkupna pravica po Zakonu o varstvu kulturne dediščine

Za več informacij ali pomoč pri prodaji smo vam z veseljem na voljo na številki 01 200 29 67 ali email naslovu info@rcn.si.