Kako izračunati tržno vrednost nepremičnine?

KAKO IZRAČUNATI TRŽNO VREDNOST NEPREMIČNINE? 

Tržna vrednost je ocenjeni znesek, za katerega bi kupec in prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno in preudarno. 

Informativna tržna vrednost nepremičnine, je vrednost kvadratnega metra stanovanja, hiše, pisarne na točno določeni lokaciji. Tukaj je upoštevana uporabna površina za stanovanja in pisarne, ter neto tlorisna površina za hiše. Na vrednost nepremičnine najbolj vplivajo: vrsta nepremičnine, lokacija, velikost, starost, ali je nepremičnina prenovljena in druge lastnosti. 

Posplošena tržna vrednost nepremičnine se izračuna na podlagi: podatkov o nepremičnini, ki so evidentirani v registru nepremičnin in modela vrednotenja nepremičnin, ki pove kateri podatki o nepremičnini vplivajo na vrednost in kakšen je njihov vpliv. 

Kakšna je razlika med vrednostjo GURS in tržno vrednostjo?


Posplošena tržna vrednost, ki jo objavlja GURS, ni enaka tržni vrednosti. Razlike med posplošeno tržno vrednostjo in tržnimi transakcijami posamičnih nepremičnin nastanejo zaradi hitrih sprememb nepremičninskega trga. Poleg tega so pri množičnem vrednotenju vhodni podatki ponekod nepopolni ali celo napačni. Pri individualni oceni vrednosti se mora podatke uskladiti z dejanskim stanjem in upoštevati vse okoliščine, ki vplivajo na vrednost. 

V nadaljevanju vam želimo na kratko predstaviti postopek prodaje nepremičnine.

 

KAKŠEN JE POSTOPEK PRODAJE NEPREMIČNINE?

Preverite lastništvo in pravni status nepremičnine

Preverite ali ste res 100% lastnik ter se prepričajte, da nepremičnina nima vpisanih kakšnih vam neznanih starih bremen ali služnosti. Solastništvo, morebitne predkupne pravice, bremena in služnost močno vplivajo na ceno ali zapletejo pravni postopek prodaje. 

Določite ceno

Ob prenizki ceni vam bo žal, previsoka bo odgnala kupce. Preverite kakšna je dejanska in tržna vrednost nepremičine in naredite raziskavo trga ter vpogled v vrednost nepremičnin na točno določeni lokaciji. 

Boste prodajali sami ali preko nepremičninske agencije?

Pri prodaji nepremičninske agencije je manj možnosti za zaplete ali celo prevare, saj imajo nepremičninski agentje veliko izkušenj, postopek prodaje pa poteka po utečenem ter za prodajalca finančno in pravno varnem postopku. Sami lahko nepremičnino prodate znanemu kupcu, ki mu zaupate, če ste pravno dovolj usposobljeni, prodajno spretni ter da vam oglaševanje, ogledi, sestavljanje pogodb in vrsto drugih prodajnih aktivnosti ne predstavlja težav. 

Pripravite nepremičnino na ogled in ji dvignite vrednost

Vaša nepremičnina mora biti privlačna, svetla, čista, urejena in ravno prav opremljena z drobnimi dodatki, da bodo vaši kupci ob ogledu nepremičnine začutili, da je to njihov novi dom v katerem se vidijo. 

Ara in rezervacija

Ko najdete primernega kupca, lahko zahtevate aro. Ara je znak, da je pogodba sklenjena, v izogib kasnejših zapletom ob morebitnih odstopih od posla pa je priporočljivo, da vam pogodbo sestavi strokovnjak. V pogodbi točno določite koliko znaša ara, rok za plačilo preostalega dela kupnine, obveznosti strank v primeru neizpolnitve pogodbe, potek posla ter rok, do katerega mora biti celoten posel zaključen. 

Kupoprodajna pogodba in plačilo kupnine

Kupoprodajno pogodbo lahko prav tako sestavite sami, a vam zaradi vaše pravne varnosti svetujemo, da se za pripravo pogodbe raje obrnete na nepremičninsko agencijo, odvetnika ali notarja.

Plačilo davkov

V 15 dneh po podpisu pogodbe (ne glede na to ali je bila kupnina plačana ali ne) morate vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami pri pristojni davčni upravi. Ko prejmete odločbo in plačate odmerjeni davek, davčni organ z žigom potrdi kupoprodajno pogodbo. Davek na promet nepremičnin znaša 2% od prodajne cene, zavezanec za plačilo je prodajalec v primeru dogovora davek lahko plača tudi kupec. 

Notarsko overjena pogodba 

Notar overi prodajalčev podpis na pogodbi, nato pa vloži predlog za vpis kupca v zemljško knjigo. 

Vpis kupca v zemljiško knjigo 

Kupec postane dejanski lastnik nepremičnine šele z vpisom v zemljiško knjigo, kar lahko z overjeno pogodbo stori pri notarju, na sodišču ali preko spleta. 

Priprava na primopredajo

Ob prenosu lastništva na novega lastnika je treba pri primopredaji nepremičnine narediti zapisnik, v katerem se popiše stanje vseh števcev in zabeleži druga pomembna dejstva. Poskrbite, da boste o prenostu lastništva obvestili vse dobavitelje, NUSZ in ponudnike storitev

V nadaljevanju vam želimo predstaviti izračun kapitalskega dobička pri prodaji nepremičnine

DAVEK NA KAPITALSKI DOBIČEK PRI PRODAJI NEPREMIČNINE

Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob obsojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 27,5% se na vsakih dopolnjenih pet let imeništva nepremične zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20%, po desetih letih 15%, po petnajstih letih 10%), po 20 letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. 

Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Slednje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi račune in jih shrani. Davek davčni organ odmeri z odločbo. 

! Oprostitev dohodnine od dobička iz kapitala je če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemlijščem), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, potemtakem je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin, ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala. 

 

PRODAJATE NEPREMIČNINO?

Zaupajte našim strokovnjakom z dolgoletnimi izkušnjami in zadovoljnimi strankami, katerim smo do zdaj pomagali pri prodaji in dosegli pravo tržno vrednost nepremičnine na trgu. Do zdaj nam je zaupalo več kot 500 zadovoljnih prodajalcev. 

 

Članek pripravila: Urša Svečak